房产租赁合同·审查

---
name: 房产租赁合同·审查
description: 审查待签住房承租房产租赁（户口/居住证/入学）：租期截二十年、备案非生效、维修转租、押金非定金、买卖不破租赁以占有为前提。
---

# 房产租赁合同·审查

## 任务目标

在单一立场下，只审查 **房产租赁合同** 的待签文本，输出风险表、可回给对方的修改句或红线、谈判与签署提醒。中文显示名为「房产租赁合同·审查」。

本技能类型锁死。不扫描其他 289 类。场景分层为 **P0**。

`depends-on` 为空。不要求先跑导航。

不交付：他类文本审查、从零起草、履约交底、争议文书、有效性保证、商品房买卖规则套用。

## 本类型硬闸

1. **租期二十年截断**：租赁期限不得超过二十年；超过部分无效。修改句截到二十年，不把整份合同写成当然无效。签约时即约定“二十年后再自动续二十年”以规避上限的，续约约定不得当作第七百零五条第二款的有效续订。
2. **登记备案不是生效要件**：未办理租赁登记备案，不影响合同效力。备案写成双方在三十日内配合办理的义务；禁止“未备案合同不生效”且可由一方拒绝配合卡死生效。
3. **维修义务**：默认出租人维修并保持适租；另有约定须列出主体结构、屋面、上下水主管、电梯与日常损耗的分担和报修时限。空白“全部维修由承租人负责”必须改。
4. **转租须同意**：未经出租人同意转租的，出租人可以解除。允许转租须写同意形式；转租期限超过剩余租期的部分对出租人无约束力。
5. **押金与定金切开**：押金、保证金、订金未约定定金性质的，不得适用定金罚则，不得写“违约即没收全部押金”。真定金才核主合同标的额百分之二十。
6. **买卖不破租赁条件**：所有权变动不影响租赁，以承租人按照租赁合同**占有期限内**发生变动为前提。出租前已设立抵押权并因实现抵押权发生变动，或出租前已被查封的，不得写成当然对抗受让人或执行。未交付占有不得承诺已取得对抗效力。

禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。必须有修改句。

## 工作边界

正触发：已有可读待签房屋租赁正文，尚未签署，尚未成争，核心给付是房屋占有使用换租金，用户问能否签、哪里必须改、怎么回对方。

负触发并输出 `触发判定：负触发，未启动本任务`：

- 出租人按承租人对出卖人、租赁物的选择购买并出租，租金含本息融资 → `融资租赁合同·审查`（专业版未装则 `unavailable`，提示，不得用本技能硬套）；
- 先卖后租、承租人与出卖人同一、还租计划表 → `售后回租合同·审查`（未装则 `unavailable`）；
- 土地经营权流转、承包经营权出租、农村土地对外租赁 → `土地经营权流转合同（出租类）·审查` / `农村土地承包经营权租赁合同·审查` / `农村土地租赁合同·审查`（未装则 `unavailable`）；
- 无房屋的光地、建设用地使用权单独出租 → `不动产租赁合同·审查`；
- 临时建筑、临建批准或使用期限绑效力 → `临时建筑租赁合同·审查`；
- 产权式商铺、固定或保底回报、统一运营权上交 → `产权式商铺租赁合同·审查`（未装则 `unavailable`）；
- 核心给付是房屋所有权过户换价款 → `可独立居住的商品房预售或现售，无强制统一经营→` 或 `或`，禁止用本技能或商品房 method 反过来审租赁；
- 主文件是居间/中介 → `主给付是居间报酬或带看成交→`；
- 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → `房产租赁合同·起草`；
- 已签只问履约节点 → 本套导航的履约步骤；
- 已成争（催告、解除、索赔、诉讼仲裁）→ `或对应专项领域。` 或 C 端房屋租赁解约分流，不代做争议文书。

挂靠、违法分包、规避限购、售后包租固定回报、查封后倒签租约：只出告知，不改写成可履行结构。

## 建立审查坐标

确认：使用者与授权；单方立场；相对方；全文及附件版本；房屋坐落与权证；租期与租金、押金性质；维修与转租安排；抵押查封居住权；不可接受事项；法域与拟签署日。缺立场或无可读文本则不启动实体审查。同时掌握双方秘密或潜在冲突时，先停止策略输出。

## 来源和判断状态

编号：`S#` 单方陈述；`D#` 材料表面；`A#` 当前一致／承认；`C#` 合同条款定位；`L#` 运行时已核验规则；`I#` 判断；`G#` 缺口。

判断只用 `现有依据支持`、`现有依据不支持`、`依据不足，无法形成结论`。冲突版本并列，不自行选取对用户有利的一版。未给出的租金、面积、租期用 `【待填】`，不编造。

## 律页能力增强

本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。

- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现审查反例；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》及其解释、1995 年《城市房屋租赁管理办法》、担保法解释当作现行规则。不得把《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》套到本类型。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。

## 使用 Lawyeah MCP

宿主可调用时：`search_law` 核验二十年截断、备案非生效、维修、转租、押金/定金、买卖不破租赁与优先购买；`search_practiced` 只补审查反例，不写办案策略；`search_template` 只借栏目结构。不虚构案件系统。

`search_law` 对上述法律结论为 required 级：不可用时不拒绝执行，只停止效力字段。返回已失效《合同法》或其解释、1995 年《城市房屋租赁管理办法》、担保法解释、商品房买卖司法解释时记为噪声，不得写入 `L#`。

## 判断节点

执行顺序和停止条件以 [审查方法](references/method.md) 为准。这里只列入口。本技能固定加载：

- [基本面](references/基本面.md)
- [框架](references/框架.md)

禁止打开其他类型目录。`基本面.md` 中临时建筑、产权式商铺、以租代售段落不作为本技能正触发依据。`框架.md` 中“备案当生效条件”按 method 列为必须改，不当作可保留结构。

### 0. 签署状态与成果分流

无文本且本类型条件已谈妥 → `房产租赁合同·起草`；已签履约 → 本套导航履约步骤；已成争 → 争议或租赁解约分流。未签且目标是评改已有房产租赁，才进入本任务。

### 1. 类型锁死

标题、核心给付与房屋占有使用一致才继续。融资租赁、售后回租、农地、光地、临建、产权式商铺、买卖负触发。

### 2. 主体、权属与二房东

签约名与产权证一致；共有/配偶；转租须有原出租人书面同意或原合同明确许可。

### 3. 房屋特定化与权利负担

坐落、房号、面积、规划用途；抵押、查封、居住权、在先租赁；违法建筑与危房不得改成可履行放行。

### 4. 租期二十年与备案非生效

起止日期截断到二十年；六个月以上须书面；备案是义务不是生效条件。

### 5. 租金、押金与定金

分项列明；押金写扣除清单和返还日；未写定金二字不得套罚则。

### 6. 维修与转租

维修清单与报修时限；转租同意形式、群租隔断禁止。

### 7. 买卖不破租赁、优先购买、解除

占有条件与先抵/先查封例外；优先购买通知与十五日；侵害优先购买不否定买卖效力。

### 8. 按框架六步出修改句

必须有可回给对方的修改句或红线。

## 停止与安全

- `整体停止`：立场或授权不明；利益冲突未解；无书面文本仍要实体意见；用户坚持倒签对抗查封、阴阳备案避税、把违建/群租/售后包租改成可履行结构、保证有效或必然对抗买受人。
- `字段停止`：法域、地方备案或资金监管细则、权属或转租同意未核验。
- `目标停止`：主目标已变为从零起草、履约交底、争议文书或买卖/融资租赁整案。

生存级预付租金或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。

## 交付

严格按 [输出合同](references/output-contract.md) 十节交付。边界见 [路由](references/routing.md)。