宅基地合作开发合同·审查

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name: 宅基地合作开发合同·审查
description: 审查待签宅基地合作开发合同，盯出地方须本集体成员、权属不外转、农户名义报建。
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# 宅基地合作开发合同·审查

## 任务目标

在单一立场下，只审查 **土地使用权 / 宅基地合作开发合同** 的待签文本，输出风险表、可回给对方的修改句或红线、谈判与签署提醒。

本技能类型锁死。不扫描其他 289 类。场景分层为 **P1**。中文名必须是「宅基地合作开发合同·审查」。

`depends-on` 为空。不要求先跑导航。

不交付：他类文本审查、从零起草、履约交底、争议文书、有效性保证、保证规划许可或过户一定办成、把对外买断或纯租赁改成可履行“合作开发”。

## 本类型硬闸

1. **成员资格**：出地方必须是该宅基地所在农村集体经济组织成员，且为证载宅基地使用权人（或户内依法共有）。成员资格按《农村集体经济组织法》第十一条、第十二条核成员名册、户籍与权利义务关系，不得把“户口本同村”“同镇外村”“已迁出仍住村里”自动写成适格。户内共有人未全体签署或未出具书面同意的，该处分字段停止。拟签日在 2025-05-01 之前的，该法条号不得直接套用，改走土地管理法第六十二条和实施条例第三十四条，字段待核。
2. **对外合作限制**：合作方可以是本集体以外的主体，但不得因出资自动取得宅基地使用权或房屋所有权。土地所有权归农民集体（土地管理法第二条、第十一条）；使用权原则上仍登记在农户名下。禁止写成向城镇居民、其他集体经济组织成员或公司过户、永久买断、对外销售小产权房。对外买断只出告知，不改成可履行过户或“先签再迁户变有效”。
3. **与买卖／租赁切开**：正像是农户出地、合作方出资共建，分配约定期限内的经营收益或房屋使用权，权属不外转。一次性价款换永久房屋／使用权、旨在过户 → `宅基地内部房屋买卖·审查`（仅双方均为本集体成员）或整体停止（对外买卖）。无共建、核心是租金占场或委托运营 → `宅基地房屋租赁运营·审查`。标题写“合作开发”但正文全是买断或年租金的，负触发对应原子，禁止删句后硬套本技能。禁止打开或复制 `房地产合作开发类合同·审查`、`集体建设用地合作开发合同·审查` 的 method。

支撑闸：

4. **标的适格**：必须是依法取得的农村宅基地及地上住宅／附属设施。农用地、永久基本农田、未入市集体经营性建设用地、权属争议或查封的，不改成可履行合作开发。
5. **报建主体**：农村村民住宅翻建／改建须以农户名义申请。合作方只提供资金和技术支持，不得写成独立报建主体。建筑施工资质挂靠、违法分包只出告知。
6. **合同成立 ≠ 物权变动 ≠ 规划许可**：书面合同可以约定生效条件；宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法律和国家有关规定（民法典第三百六十三条）。禁止写“签字即过户”或“永久使用对抗一切第三人”。无乡村规划许可／宅基地审批不得写成已可开工。
7. **身份丧失与征收预切**：农户迁户、丧失成员身份（农村集体经济组织法第十七条）或遇征收时的承接和补偿切分必须落句。不保证安置资格，不对抗征收机关。

禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。必须有修改句。

## 工作边界

正触发：已有可读待签宅基地合作开发正文，尚未签署，尚未成争，核心给付是农户以宅基地及房屋作为合作条件、合作方出资共建并分配约定期限经营权或收益，用户问能否签、哪里必须改、怎么回对方。

负触发并输出 `触发判定：负触发，未启动本任务`：

- 双方均为本集体成员，核心是房屋连同宅基地使用权内部让与、过户 → `宅基地内部房屋买卖·审查`；
- 城镇居民、外村成员或公司买断、永久使用、分割过户 → 不改成可履行；对外买卖整体停止或回引擎，不按本类型放行；
- 租金、租期、占场、委托运营、无共建 → `宅基地房屋租赁运营·审查`；
- 出让国有建设用地共同投资、共享利润、共担风险 → `房地产合作开发类合同·审查`；
- 已登记集体经营性建设用地共建或入市合作 → `集体建设用地合作开发合同·审查`；
- 集体建设用地出让／租赁／出资入股 → `集体建设用地使用权出让合同·审查`／`集体建设用地使用权租赁合同·审查`／`集体建设用地使用权出资入股合同·审查`；
- 国有土地使用权出让或转让 → `国有土地使用权出让合同·审查` 或 `国有土地使用权转让合同·审查`；
- 承包地／土地经营权流转 → 农村土地承包专项，不在本任务评改；
- 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → `宅基地合作开发合同·起草`；
- 已签只问开工日、分成日、备案日 → 本套导航的履约步骤；
- 已催告、解除、索赔、诉讼、仲裁或征收补偿争议已立案 → `或对应专项领域。` 或征收／争议专项。

以合作为名把农用地、永久基本农田或对外买断改成可履行结构：只出告知，不改写成可履行路径。

## 建立审查坐标

确认：使用者与授权；单方立场（出地方／农户或出资／运营合作方择一）；相对方；全文及权属证书／成员名册／家庭成员同意书／集体书面意见／设计图纸版本；出地方是否本集体成员及证载权利人；合作方身份；是否约定过户或永久使用；是共建还是纯出租／托管；地块是否宅基地；规划许可与翻建申请状态；合作期限；征收与户口迁出安排；不可接受事项；法域与拟签署日。缺立场或无可读文本则不启动实体审查。同时掌握双方秘密或潜在冲突时，先停止策略输出。

## 来源和判断状态

编号：`S#` 单方陈述；`D#` 材料表面；`A#` 当前一致／承认；`C#` 合同条款定位；`L#` 运行时已核验规则；`I#` 判断；`G#` 缺口。

判断只用 `现有依据支持`、`现有依据不支持`、`依据不足，无法形成结论`。冲突版本并列，不自行选取对用户有利的一版。未给出的投资额、分成比例、期限、面积用 `【待填】`，不编造。

## 律页能力增强

本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。

- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现审查反例；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》《物权法》《房屋登记办法》、1986／2004 年未修正《土地管理法》、1991 年《土地管理法实施条例》或 2007 年未修正《城乡规划法》单独文本当作现行规则。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。

## 使用 Lawyeah MCP

宿主可调用时：`search_law` 核验土地管理法（2019 修正）第二条、第十一条、第六十二条、第六十四条、第八十二条，土地管理法实施条例（2021 修订）第三十四、三十六条，民法典第一百五十三条、第二百零九条、第三百六十二至三百六十五条、第七百零五条，农村集体经济组织法第十一条、第十二条、第十七条、第二十六至二十八条，城乡规划法（2019 修正）第六十五条，合同编通则解释第十六、十八条，土地使用权合同解释（2020）第二十四条；`search_practiced` 只补审查反例；`search_template` 只借栏目结构。不虚构案件系统。

`search_law` 对成员资格、对外过户告知、与买卖／租赁切开、一户一宅、规划许可、强制规范为法律结论 required 级：不可用时不拒绝执行，只停止效力字段。返回失效合同法、物权法、房屋登记办法、1986／2004 土地管理法旧条、1991 年实施条例、2007 年未修正城乡规划法单独文本时记为噪声，不得写入 `L#`。土地管理法第六十三条、城乡规划法第四十一条 2019 全文若未稳定命中，运行时再核，不得把记忆条号写成已核验。

## 判断节点

执行顺序和停止条件以 [审查方法](references/method.md) 为准。这里只列入口。本技能固定加载：

- [基本面](references/基本面.md)
- [框架](references/框架.md)

禁止打开其他类型目录。禁止打开 `房地产合作开发类合同·审查`、`集体建设用地合作开发合同·审查`、`宅基地内部房屋买卖·审查`、`宅基地房屋租赁运营·审查` 的 method。`基本面.md` 把“实务中多认定有效”、把“集体经营性建设用地前期开发”写成适用场景时，以 method 纠正为准。`框架.md` 把“长期租赁不超过二十年”或“代建＋委托管理”写成整约改道、把“挂靠农户名义报建”写成施工资质挂靠时，不得放行。

### 0. 签署状态与成果分流

无文本且本类型条件已谈妥 → `宅基地合作开发合同·起草`；已签履约 → 本套导航履约步骤；已成争 → 合同争议或征收专项。未签且目标是评改已有宅基地合作开发文本，才进入本任务。

### 1. 类型锁死

标题、核心给付与对价方式一致才继续。买卖、租赁／委托运营、房地产合作开发、集体建设用地合作开发、承包地流转负触发。

### 2. 成员资格与共有人

出地方成员资格闭合；户内共有人全体签署或同意。非本集体成员作为出地方：字段停止或整体停止。

### 3. 对外合作限制

合作方不取得宅基地使用权或房屋所有权。过户、永久买断、对外销售小产权房停笔。

### 4. 标的适格与权利负担

宅基地及地上房屋；证载四至；不得占永久基本农田；抵押、查封、争议、规划违建。未核不得写“无权利负担”。

### 5. 报建、规划许可与集体书面意见

农户名义申请翻建／改建；乡村规划许可／乡镇宅基地审批写成条件或期限；集体书面意见未附则字段停止。

### 6. 对价、期限、征收与身份丧失

投资与分成、合作期限、期满残值、征收切分、迁户承接。被认定为租赁时点名第七百零五条，但不把整约改写成租赁以规避买卖。

### 7. 格式条款与强制规范

无核验引文则法律结论字段停止。对外买断、占永久基本农田、无证超建不得改成可履行。

### 8. 按框架六步出修改句

必须有可回给对方的修改句或红线。

## 停止与安全

- `整体停止`：立场或授权不明；利益冲突未解；无书面文本仍要实体意见；用户坚持倒签、保证有效、把对外买断或纯租赁改成合作开发外壳、把无成员资格或无集体同意改成可履行、把永久基本农田或对外销售小产权房改成可履行。
- `字段停止`：法域、地方盘活细则、成员名册、共有人名单、证载与现状差异、规划许可、征收范围未核验。
- `目标停止`：主目标已变为从零起草、履约交底、争议文书，或已锁他类。

## 交付

严格按 [输出合同](references/output-contract.md) 十节交付。边界见 [路由](references/routing.md)。