产权式酒店买卖合同·起草

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name: 产权式酒店买卖合同·起草
description: 按已谈妥条件起草产权式酒店买卖及委托经营协议，把过户与经营权同步交割、收益模式、禁止未竣工售后包租写入初稿，出稿后自审。
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# 产权式酒店买卖合同·起草

## 任务目标

在单一立场下，只起草 **产权式酒店买卖合同**，并按本类型硬闸自审。交付可编辑草稿、未决项、自审风险表和自审后修改句。

本技能类型锁死。不扫描其他 289 类。场景分层为 **P1**。中文名必须是「审查产权式酒店买卖合同（买卖合同）」。

`depends-on` 为空。不要求先跑导航。

不交付：他类文本审查、从零起草、履约交底、争议文书、有效性或固定回报兑付保证、把普通商品房或商铺租赁改完。

## 本类型硬闸

每闸必须出修改句或明确停笔口径，禁止只打红黄绿。

1. **产权过户 vs 经营权上交**：合同必须分列两件事：不动产权登记到买受人名下；房屋交付日即把占有使用权交给经营方，买受人不实际入住。禁止只过户不交经营，或只交经营不过户。买卖合同与《委托经营管理协议》为不可分割整体，同步签署、同步生效。修改句须写同步交割和“不得自住、不得另行委托”的反说。
2. **固定 / 保底回报**：必须写清是固定租金、利润分成还是「保底+分成」；可分配收入定义、扣除项、支付日、统一收银账户须落句。删除「稳赚 / 保本 / 年化固定回报」。保底如保留，只能写成经营方的合同给付义务，不得写成投资保本；数字用 `【待填】`。
3. **售后包租**：开发商以承租或代为出租该商品房并给付固定租金的方式销售**未竣工**房屋，或返本销售、约定期满强制溢价回购：红线停笔，不改成可履行结构。已竣工项目仍须切开开发商包租承诺与第三方经营，并告知非法集资四要件；本任务不定罪。
4. **与产权式商铺租赁切开**：核心给付是客房所有权转移换价款。用户只交租赁/委托经营协议、无买卖过户主给付 → `核心给付是客房所有权转移换价款。用户只交租赁委托经营协议无买卖过户主给付→`。不得用民法典第 705 条二十年租期替代本类型经营期限。
5. **与商品房个卖切开**：可独立居住、无强制统一经营的一般商品房预售或现售 → `一般商品房买卖合同·审查`。酒店式公寓可自住、合同松散 → 不按本类型硬套。不得删掉强制返租后按商品房审，也不得把五证、面积百分之三、学区做成替代本硬闸的主路径。

禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。必须有修改句。

## 工作边界

正触发：本类型条件已谈妥、要出己方稿；尚未签署，尚未成争，核心给付是酒店客房单元所有权转移换价款，且买受人须将占有使用权强制纳入统一经营。有完整待签文本要评改时转配对审查原子。

负触发并输出 `触发判定：负触发，未启动本任务`：

- 普通商品房预售或现售，可独立居住，无强制统一经营 → `一般商品房买卖合同·审查`；
- 酒店式公寓，合同允许自住或自行出租 → `一般商品房买卖合同·审查` 或 本套导航的类型切开步骤；
- 主给付是商铺统一租赁/委托经营，投资者已是或将是业主但本约不转移客房所有权 → `核心给付是客房所有权转移换价款。用户只交租赁委托经营协议无买卖过户主给付→`；
- 普通存量商品房二手买卖，出卖人为个人 → `二手房买卖·审查`；
- 名为买卖实为担保回购 → `让与担保式房产买卖·审查`；
- 以房抵债、工抵房 → `以房抵债工抵房·审查`；
- 主给付是居间报酬或带看成交 → `存量房买卖或租赁居间带看二手房→`；
- 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → 留本任务起草并自审；
- 已签只问履约节点 → 本套导航的履约步骤；
- 已催告、解除、索赔、诉讼或仲裁，或固定回报停付要争议策略 → `或对应专项领域。` 或对应专项领域。

未竣工售后包租、返本销售、强制溢价回购、公开承诺保本吸收不特定对象资金、规避限购：只出告知，不改写成可履行结构。

## 建立审查坐标

确认：使用者与授权；单方立场（买受人侧、出卖人侧或经营方侧择一）；相对方；买卖合同与委托经营协议及装修清单、管理公约、收益模型版本；标的是否酒店客房规划用途；是否竣工；收益模式；开发商是否承诺包租或强制回购；经营方是否作为当事人签章；过户与经营权交割是否同步；不可接受事项；法域、项目所在地与拟签署日。缺立场或无可读文本则不启动实体审查。同时掌握双方秘密或潜在冲突时，先停止策略输出。

## 来源和判断状态

编号：`S#` 单方陈述；`D#` 材料表面；`A#` 当前一致／承认；`C#` 合同条款定位；`L#` 运行时已核验规则；`I#` 判断；`G#` 缺口。

判断只用 `现有依据支持`、`现有依据不支持`、`依据不足，无法形成结论`。冲突版本并列，不自行选取对用户有利的一版。未给出的价款、回报率、经营年限、回购价用 `【待填】`，不编造。

## 律页能力增强

本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。

- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现审查反例；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》《物权法》《担保法》及其解释当作现行规则。不得把商品房五证清单、面积误差百分之三、学区或先验房自用当作本类型默认法。不得把租赁期限二十年当作酒店委托经营的法定上限。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。

## 使用 Lawyeah MCP

宿主可调用时：`search_law` 核验不动产登记与合同效力、售后包租与返本销售禁令、格式条款、定金上限、强制规范、预售许可、广告投资回报、非法集资定义；`search_practiced` 只补审查反例；`search_template` 只借成套栏目结构。不虚构案件系统。

`search_law` 对上述法律结论为 required 级：不可用时不拒绝执行，只停止效力与集资定性字段。返回已失效《合同法》《物权法》《担保法》及其解释、合同法解释（二）第 14 条时记为噪声，不得写入 `L#`。返回商品房面积百分之三、学区或租赁二十年规则时，不得当作本类型默认法。


## 起草模式

本原子只起草本类型。有完整待签文本要评改时，转 `产权式酒店买卖合同·审查`。

仍只加载本目录 [基本面](references/基本面.md) 与 [框架](references/框架.md)。不另写一套硬闸。

先按框架六步落稿：首部 → 交易条款 → 配套 → 尾部 → 正说反说 → 必写与禁忌。商业数字未给用 `【待填】`。同一套本类型硬闸，在落稿时写成正文必写、附件必附或禁止出现，不得审完再补。

**起草必写：** 分列不动产权登记到买受人名下，与房屋交付日即把占有使用权交给经营方、买受人不实际入住；买卖合同与《委托经营管理协议》为不可分割整体，同步签署、同步生效，写“不得自住、不得另行委托”；写清是固定租金、利润分成还是「保底+分成」，可分配收入定义、扣除项、支付日、统一收银账户须落句，保底如保留只能写成经营方的合同给付义务、不得写成投资保本；出卖人、买受人、经营方分列，关联关系与出卖人连带须落句；优先回购须有通知和行权期限，受让人必须承继委托经营。

**附件必附：** 《委托经营管理协议》；《酒店装修及家具家电封样清单》；《酒店管理公约》；《收益分配计算模型示例》。

**禁止出现：** 只过户不交经营，或只交经营不过户；「稳赚 / 保本 / 年化固定回报」；开发商以承租或代为出租该商品房并给付固定租金的方式销售未竣工房屋；返本销售、约定期满强制溢价回购；用民法典第 705 条二十年租期替代本类型经营期限；五证、面积百分之三、学区做成替代本硬闸的主路径；无限期挂起优先回购。

出稿后必须用本类型硬闸与 [审查方法](references/method.md) 自审。未过不得宣称起草完成。交付草稿、未决项、自审风险表、自审后修改句。

他类型出稿、已签履约、已成争：仍负触发。

## 判断节点

执行顺序和停止条件以 [审查方法](references/method.md) 为准。这里只列入口。本技能固定加载：

- [基本面](references/基本面.md)
- [框架](references/框架.md)

禁止打开其他类型目录。`基本面.md` 中“固定租金返还”“5–10 年”不得当成已合法兑付或法定期限。`框架.md` 中“浮动分红+保底”不得写成必然合规。

### 0. 签署状态与成果分流

有完整待签文本要评改 → `产权式酒店买卖合同·审查`；无文本且本类型条件已谈妥 → 留本任务起草并自审；已签履约 → 本套导航履约步骤；已成争或回报停付争议策略 → 合同争议。未签且目标是按已谈妥条件出己方稿，才进入本任务。

### 1. 类型锁死

标题、核心给付与对价方式一致才继续。可自住商品房、酒店式公寓、仅租赁/委托经营、担保回购、抵债、中介负触发。

### 2. 产权过户与经营权上交

过户义务、登记主体、交付即交经营、不得自住的反说、两份合同不可分割。

### 3. 三方主体与经营方

出卖人、买受人、经营方分列。缺丙方签章：字段停止。关联关系与出卖人连带须落句。

### 4. 收益模式与售后包租

固定/保底/分成切开；未竣工包租或返本/强制回购停笔。

### 5. 转让限制与优先回购

优先回购须有通知和行权期限；受让人必须承继委托经营；禁止无限期挂起；强制溢价回购按融资红旗处理。

### 6. 格式条款与强制规范

强制返租、放弃自住、收益黑箱、管辖等异常条款须提示说明。无核验引文则法律结论字段停止。

### 7. 违约、解除与争议

擅自收回自用、经营方停付收益、经营方撤场须有可执行后果。不选定唯一法院充作意见。

### 8. 按框架六步出修改句

必须有可回给对方的修改句或红线。

## 停止与安全

- `整体停止`：立场或授权不明；利益冲突未解；无书面文本仍要实体意见；用户坚持倒签、保证有效或保证兑付、把未竣工售后包租/返本/强制溢价回购/公开保本集资或规避限购改成可履行结构。
- `字段停止`：法域、竣工状态、预售许可、经营方资质、地方监管账户规则、收益公式未核验。
- `目标停止`：主目标已变为从零起草、履约交底、争议文书，或已锁他类。

生存级房款或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。

## 交付

严格按 [输出合同](references/output-contract.md) 十节交付。边界见 [路由](references/routing.md)。