定向建设租赁合同·审查

---
name: 定向建设租赁合同·审查
description: 审查待签定向建设租赁：未建成按图建设再租、资金定性三选一、租期自交付起截二十年、许可生命线、对抗以占有为前提。
---

# 定向建设租赁合同·审查

## 任务目标

在单一立场下，只审查 **定向建设租赁合同** 的待签文本，输出风险表、可回给对方的修改句或红线、谈判与签署提醒。

本技能类型锁死。不扫描其他 289 类。场景分层为 **P1**。中文显示名为「定向建设租赁合同·审查」。

`depends-on` 为空。不要求先跑导航。

不交付：他类文本审查、从零起草、履约交底、争议文书、有效性保证、保证规划或施工许可一定办成、保证预付款在业主破产时优先受偿、保证建成后必然对抗买受人或抵押权人。不交付融资租赁认定、施工发包承包整案或工程价款优先受偿安排。

## 本类型硬闸

1. **按承租人要求建设再租**：正像是签约时厂房、仓库或特种设施**尚未建成或未竣工**，土地和规划许可通常在出租人（业主）名下，按承租人工艺、荷载、层高、净化等级等要求建造，建成后按约定租金承租使用。只有“按甲方需要建设”而未落到图纸编号和验收标准的，建设段无法履行，租赁段标的不确定，必须改。承租人出资不等于成为业主，除非另约合作开发并完成土地或房屋权利变更。
2. **与融资租赁切开**：出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择去**购买**设备或物并融资，租金含本息 → `融资租赁合同·审查`。厂房定向建设、设备融资租赁不得混在一张还租表。禁止打开或复制 `融资租赁合同·审查` 的 method。
3. **与施工／总承包切开**：正文只有施工内容、没有未来租期和租金 → `的method。`；工程总承包主文件 → `的method。`；BT／投资建设、重点是回购移交 → `投资建设重点是回购移交→`。本约不能替代施工合同的质量、工期、保修。承租人不是当然的发包人。禁止打开或复制 `的method。`、`的method。` 的 method。
4. **租期二十年截断**：未来租赁仍受民法典第七百零五条限制，超过部分无效。预付建设资金抵租金、投资回收期写成二十五年，都不改变上限。修改句把租期自交付起截到二十年；不把整份写成当然无效。签约时预约定“二十年后再自动续二十年”不得当作有效续订。
5. **资金定性三选一并写死**：预付租金、借款＋租赁、共有或约定物权，只能锁一种。禁止“全部预付款视情况抵租金”。共有须能完成登记，否则仍是债权。未抵完如何退还、折算与抵扣顺序必须有公式。
6. **规划／施工许可生命线；违法建筑不得强制起租**：土地用途、建设工程规划许可、施工许可、竣工验收是建设段履行的生命线。未取得建设工程规划许可证的房屋，租赁按城镇房屋租赁解释（2020 修正）第二条处理；不得约定“建成即强制起租”。地还没拿到就收全额建设款：红旗，整体停止放行。
7. **交付起租＋买卖不破租赁以占有为前提**：租期自竣工验收合格＋达到约定工艺条件＋移交钥匙和竣工资料之日起算，试生产期是否计租单列。民法典第七百二十五条以承租人按合同**占有期限内**发生所有权变动为条件。只付钱不占有，不得承诺已对抗买受人或抵押权人。

禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。必须有修改句。

## 工作边界

正触发：已有可读待签定向建设／定制厂房租赁正文，尚未签署，尚未成争，核心给付是**未建成物按承租人要求建设、建成后再出租使用换租金**，用户问能否签、哪里必须改、怎么回对方。

负触发并输出 `触发判定：负触发，未启动本任务`：

- 出租人按承租人对出卖人、租赁物的选择购买并出租，租金含本息融资 → `融资租赁合同·审查`（专业版未装则 `unavailable`，提示，不得用本技能硬套）；
- 正文只有施工、发包承包、工程价款、质量保修，没有未来租期租金 → `的method。`；工程总承包主文件 → `的method。`；
- 投资人建设完毕移交并收回投资、回购为主轴 → `投资建设重点是回购移交→`；
- 租赁物已存在，承租人只出装修款或普通占有使用 → `房产租赁合同·审查`；
- 承租人拿地建设、建成后卖给出租人再租回 → `售后回租合同·审查`（未装则 `unavailable`）；
- 建设资金接近售价且到期过户、以租代售 → `可独立居住的商品房预售或现售，无强制统一经营→` 或 `或`，本任务不审过户；
- 无地上房屋的光地单独出租 → `不动产租赁合同·审查`；临时建筑 → `临时建筑租赁合同·审查`；
- 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → `定向建设租赁合同·起草`；
- 已签只问履约节点 → 本套导航的履约步骤；
- 已成争（催告、解除、索赔、诉讼仲裁）→ `或对应专项领域。` 或对应专项领域。

挂靠、违法分包、规避土地出让和规划、名为租赁实为合作开发、在农用地或科研用地上定向建生产设施、倒签对抗在建工程抵押或查封：只出告知，不改写成可履行结构。

## 建立审查坐标

确认：使用者与授权；单方立场；相对方；全文及附件／图纸／抵租表版本；租赁物是否尚未建成；是否按承租人要求定制；土地权利人是否为出租／业主方；资金是预付租金、借款还是投资；租期如何起算；规划／施工许可状态；在建工程抵押或查封；不可接受事项；法域与拟签署日。缺立场或无可读文本则不启动实体审查。同时掌握双方秘密或潜在冲突时，先停止策略输出。

## 来源和判断状态

编号：`S#` 单方陈述；`D#` 材料表面；`A#` 当前一致／承认；`C#` 合同条款定位；`L#` 运行时已核验规则；`I#` 判断；`G#` 缺口。

判断只用 `现有依据支持`、`现有依据不支持`、`依据不足，无法形成结论`。冲突版本并列，不自行选取对用户有利的一版。未给出的造价、租金、抵扣额、工期用 `【待填】`，不编造。

## 律页能力增强

本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。

- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现审查反例；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》及其解释、1995 年《城市房屋租赁管理办法》、担保法解释、1989 年《城市规划法》、1997 年未修正《建筑法》当作现行规则。不得把融资租赁解释、金融租赁公司管理办法或建设工程施工合同司法解释套成本类型主路径。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。

## 使用 Lawyeah MCP

宿主可调用时：`search_law` 核验第七百零三、七百零五、七百零六、七百零八、七百一十二、七百二十五条，第七百三十五条（只作负向切开），第七百八十八条（只作负向切开），城镇房屋租赁解释（2020 修正）第二条、第十四条，城乡规划法（2019 修正）第四十条，建筑工程施工许可管理办法（2021 修正）第三条，商品房屋租赁管理办法第六条，第五百八十六条及合同编通则解释第六十七条；`search_practiced` 只补审查反例；`search_template` 只借栏目结构。不虚构案件系统。

`search_law` 对上述法律结论为 required 级：不可用时不拒绝执行，只停止效力字段。返回已失效《合同法》或其解释、1995 年《城市房屋租赁管理办法》、1989 年《城市规划法》、1997 年未修正《建筑法》、融资租赁解释或施工合同司法解释当作本类型主规则时，记为噪声，不得写入 `L#`。

## 判断节点

执行顺序和停止条件以 [审查方法](references/method.md) 为准。这里只列入口。本技能固定加载：

- [基本面](references/基本面.md)
- [框架](references/框架.md)

禁止打开其他类型目录。禁止打开 `融资租赁合同·审查`、`的method。`、`的method。` 的 method。`基本面.md` “须拆成建设工程／委托＋租赁两段”只用于建设段许可与租赁段规范分列，不得据此灌入施工或融资租赁原子。`框架.md` “先使用后办证”按 method 列为必须改，不得保留强制起租。

### 0. 签署状态与成果分流

无文本且本类型条件已谈妥 → `定向建设租赁合同·起草`；已签履约 → 本套导航履约步骤；已成争 → 合同争议。未签且目标是评改已有定向建设租赁文本，才进入本任务。

### 1. 类型锁死

标题、核心给付与“未建成物按承租人要求建设再租”一致才继续。融资租赁、施工／总承包、BT、已建成普通房产租赁、售后回租、以租代售负触发。

### 2. 主体、土地权利人与出资定性

土地使用权人必须是出租／业主方。承租人与实际使用工厂的关联公司不是同一人的，一并列为承租人或保证人。资金定性三选一。

### 3. 未来物特定化与许可生命线

地块、规划指标、图纸、工艺验收标准；规划许可、施工许可责任主体和时点。空词“按承租人要求建设”必须改。

### 4. 资金监管、抵租与二十年

专户、形象进度、监理确认；抵租表；租期自交付起不超过二十年。一次性无监管打给业主必须改。

### 5. 验收交付、起租与试生产

竣工、消防、环保、专项工艺验收顺序；未达标准不得起租。

### 6. 权属、在建工程抵押与买卖不破租赁

建成后登记权利人；抵押须经承租人同意或抵押权人出具承认租赁与抵租资金的函；对抗以占有为前提。

### 7. 失败退出、格式条款与强制规范

许可无法取得、停建、严重质量问题的解除、返还、已完工程处置。违法建筑强制起租、农用地建生产设施、规避土地出让：停笔。

### 8. 按框架六步出修改句

必须有可回给对方的修改句或红线。

## 停止与安全

- `整体停止`：立场或授权不明；利益冲突未解；无书面文本仍要实体意见；用户坚持倒签对抗抵押或查封、地未拿到仍收全额建设款、把违法建筑写成强制起租、把二十年以上占用写成全额有效、把施工或融资租赁整案改完、保证有效或保证许可一定办成。
- `字段停止`：法域、地方预租登记或资金监管细则、许可文号、在建工程抵押时点、资金定性未核验。
- `目标停止`：主目标已变为从零起草、履约交底、争议文书，或已锁融资租赁／施工／售后回租／普通房产租赁。

生存级预付建设款或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。

## 交付

严格按 [输出合同](references/output-contract.md) 十节交付。边界见 [路由](references/routing.md)。