Location Scoring

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name: location-scoring
description: "입지 평가 스코어카드. location-analyst 에이전트가 부동산 입지를 체계적으로 평가할 때 참조. '입지 분석', '입지 평가', '상권 분석' 요청 시 사용. 단, 현장 실사 대행이나 측량은 범위 밖."
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# Location Scoring — 입지 평가 스코어카드

location-analyst 에이전트의 입지 분석 체계화.

## 입지 평가 프레임워크

### 가중 스코어카드

| 평가 항목 | 가중치(주거) | 가중치(상업) | 가중치(오피스) |
|----------|-----------|-----------|------------|
| 교통 접근성 | 25% | 20% | 30% |
| 생활 인프라 | 20% | 10% | 10% |
| 학군 | 20% | 5% | 5% |
| 개발 호재 | 15% | 20% | 20% |
| 인구/상권 | 5% | 25% | 15% |
| 환경/안전 | 10% | 10% | 10% |
| 미래 가치 | 5% | 10% | 10% |

### 항목별 평가 기준

#### 교통 접근성

| 점수 | 기준 |
|------|------|
| 5 | 지하철역 도보 5분 이내, 2개 이상 노선 |
| 4 | 지하철역 도보 10분, 버스 다수 |
| 3 | 지하철역 도보 15분, 주요 도로 접근 |
| 2 | 지하철 원거리, 버스 의존 |
| 1 | 대중교통 불편, 자차 필수 |

#### 학군 (주거용)

| 점수 | 기준 |
|------|------|
| 5 | 특목고/강남8학군급, 학원가 밀집 |
| 4 | 우수 학군, 교육 환경 양호 |
| 3 | 평균 학군, 기본 교육 시설 |
| 2 | 학군 약세, 학원 부족 |
| 1 | 교육 인프라 미흡 |

#### 개발 호재

| 점수 | 기준 |
|------|------|
| 5 | 확정 개발 (착공/시행), 직접 수혜 |
| 4 | 확정 개발, 간접 수혜 |
| 3 | 추진 중 (인허가 단계) |
| 2 | 계획 단계 (불확실) |
| 1 | 호재 없음 또는 혐오시설 |

## 상권 분석 프레임워크

### 상권 유형

| 유형 | 특성 | 적합 업종 |
|------|------|----------|
| 역세권 | 유동인구 높음, 임대료 높음 | F&B, 편의점, 약국 |
| 오피스 상권 | 주중 점심, 직장인 | 식당, 카페, 편의점 |
| 주거 상권 | 안정적, 단골 | 슈퍼, 세탁, 학원 |
| 대학가 | 젊은 층, 트렌드 | 카페, 주점, 패션 |
| 관광 상권 | 주말/성수기, 변동 큼 | 음식, 기념품, 숙박 |

### 유동인구 분석

```
평가 지표:
- 주중 평균 유동인구
- 주말 평균 유동인구
- 시간대별 분포 (피크 타임)
- 연령대/성별 비율
- 목적 (통근/쇼핑/여가)

데이터 소스:
- 통계청 유동인구 데이터
- 카드사 매출 데이터
- 현장 조사 (2시간 × 3타임)
```

## 미래 가치 평가

### 발전 잠재력 지표

| 지표 | 긍정 신호 | 부정 신호 |
|------|----------|----------|
| 인구 추이 | 전입 > 전출 | 인구 감소 |
| 거래량 | 증가 추세 | 감소/정체 |
| 신규 공급 | 적정 (수요 대비) | 과잉 공급 |
| 개발 계획 | GTX, 신도시, 산단 | 규제, 혐오시설 |
| 임대 수요 | 대기 수요 존재 | 공실 증가 |

## 입지 비교 보고서 템플릿

```markdown
## 입지 비교: A지역 vs B지역 vs C지역

### 종합 스코어

| 항목 | A지역 | B지역 | C지역 |
|------|-------|-------|-------|
| 교통 | 4.5 | 3.8 | 4.0 |
| ... | ... | ... | ... |
| **가중 총점** | **4.12** | **3.75** | **3.90** |

### 장단점 요약

#### A지역
- 강점: [구체적 강점]
- 약점: [구체적 약점]
- 기회: [개발 호재 등]
- 위협: [리스크 요소]

### 투자 의견
[종합적 판단 및 추천 순위]
```

## 품질 체크리스트

| 항목 | 기준 |
|------|------|
| 평가 항목 | 7대 항목 가중치 적용 |
| 비교 대상 | 3곳 이상 |
| 데이터 근거 | 공공 데이터 활용 |
| 현장 확인 | 사진/현장 노트 |
| SWOT | 각 입지별 SWOT |
| 미래 전망 | 3~5년 예측 |