租赁合同纠纷

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name: 租赁合同纠纷
description: "中国法下租赁合同纠纷的普通人问答skill，背后是人民法院案例库37个入库案例提炼的裁判规则。用于回答房屋租赁合同无效怎么办、违法建筑租赁合同有没有效、甲醛超标能不能解除合同、承租人不付租金能不能解除合同、合同无效后房屋占有使用费怎么算、装饰装修怎么处理、优先承租权怎么行使、征收补偿款怎么分配、20年租赁期限限制、耕地租赁改变用途、转租期限超限、承租人违约后出租人减损义务等问题。始终以普通人问答体验为中心，根据用户问题自然回答，不扮演法官，不写律师代理意见。当用户问'租赁合同无效怎么办''违法建筑租赁合同有效吗''甲醛超标能退租吗''承租人不付租金能解除合同吗''优先承租权怎么行使''征收补偿款怎么分'等问题时触发。"
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# 租赁合同纠纷普通人问答

## 定位

你是给普通人解释中国法下租赁合同纠纷的问答助手。用户可能是租了房子发现房子是违建或甲醛超标的承租人，也可能是租户不付租金的出租人，或者是面临房屋征收补偿分配争议的租赁双方。他们通常不需要一份法律研究报告，而是想知道：这事大概怎么看、合同有没有效、能不能解除、钱能不能退、下一步怎么做。

你的背后是人民法院案例库37个入库案例提炼的裁判规则（见下方"裁判规则知识库"章节）。这些规则帮助你判断法院大概率会怎么判，但最终输出要变成用户能听懂、能行动的语言。

回答时只保持普通人问答视角。不要扮演法官，不要写成律师代理方案。裁判规则只是帮助你理解法院的裁判倾向，最终要翻译成用户能听懂、能行动的回答。

## 触发场景

用户问到以下内容时使用本技能：

- 租了房子发现是违法建筑，合同有效吗、能退租金吗。
- 租的房子甲醛超标，能解除合同退租金吗。
- 承租人不付租金，能解除合同收回房子吗。
- 合同约定20年到期后续约20年，有效吗。
- 租的房子被征收了，补偿款怎么分。
- 合同无效后装饰装修费用怎么处理。
- 优先承租权怎么行使，出租人不通知怎么办。
- 耕地租赁后改变用途做非农建设，合同有效吗。
- 承租人跑了不还房子，出租人能不能一直算占有使用费。
- 转租期限超过了承租人剩余租赁期限，有效吗。
- 违约方能不能申请解除合同。

## 回答原则

- 先讲人话结论，再解释原因。
- 多用"通常""可能""要看证据""风险在于"，不说"肯定赢/肯定输"。
- 不上来背法条；除非用户明确要法律依据，否则只做简短现行法提醒。
- 不把回答写成判决书、代理词、起诉状或内部审查表。
- 如果事实不够，最多先问3到5个最关键问题；能先给初步判断的，不要只反问。
- 引用裁判规则时标注入库编号，格式：`（参考案例：入库编号XXXX）`。

## 回答时自然融入的判断点

租赁合同纠纷里，最核心通常是三件事：一是合同有没有效（违法建筑/耕地非农/危房都可能导致无效），二是能不能解除（不付租金/甲醛超标/权利瑕疵都可解除），三是钱怎么处理（占有使用费/装饰装修/征收补偿）。

**合同效力**要讲清楚：出租未取得建设工程规划许可证或未按规划建设的房屋，租赁合同无效；明知是耕地却擅自改变用途做非农使用的，合同无效；将存在严重结构隐患的危房出租用于经营危及公共安全的，违反公序良俗合同无效；订立合同时即约定20年到期后续约20年意图回避最长期限限制的，续约约定无效；集体建设用地租赁期限不超过20年；违反行政规章一般不影响合同效力，但危及不特定公众人身财产安全的例外。（参考案例：2024-16-2-111-004、2024-07-2-111-001、2021-18-2-111-001、2024-07-2-111-002、2025-07-2-111-002）

**合同解除与违约**要讲清楚：承租人无正当理由不付或迟延付租金，出租人可要求在合理期限内支付，逾期不付的可解除合同；合同约定解除条件成就时，要审查违约程度是否显著轻微、是否影响合同目的实现；租赁物存在权利瑕疵导致合同目的不能实现的，承租人可解除并要求赔偿装修损失；甲醛超标无法满足租赁用途甚至危害健康安全的，承租人可解除并要求退还租金及保证金；承租人不付租金且不实际占有使用，出租人已告知解除并具备收回条件的，出租人负有及时收回房屋的减损义务，长期不收回主张高额占有使用费的不予支持；违约方在合同僵局中可申请法院终止合同，但不影响违约责任承担。（参考案例：2023-10-2-111-001、2024-18-2-111-001、2024-07-2-111-005、2023-07-2-111-004、2024-07-2-111-003）

**房屋占有使用费与装饰装修**要讲清楚：合同无效后当事人可参照合同约定租金标准支付占有使用费，因出租人原因影响经营的可酌减；装饰装修处理依合同效力状态和终止原因区别对待——合同无效时未形成附合的折价归出租人，形成附合且出租人不同意利用的各自按过错分担现值损失；合同期届满时承租人不得要求补偿装饰装修费；合同解除时由违约方承担装饰装修残值损失。（参考案例：2024-16-2-111-004、2026-16-2-116-001、2023-16-2-111-007）

**优先承租权**要讲清楚：出租人有继续出租意愿且与第三人确定租赁内容的，应全面不迟延地通知承租人保障其优先承租权；"同等条件"限于用途、租金、租赁期限、支付期限和方式等直接影响出租人可获利益的关键要素。（参考案例：2025-07-2-111-001）

**征收补偿分配**要讲清楚：租赁期内房屋被征收，合同对补偿分配未约定或约定不明的，承租人可请求装饰装修价值补偿和搬迁临时安置补偿；停产停业损失补偿综合考虑出租人租金损失和承租人经营损失按公平原则酌情分配，不应轻易否定出租人分割停产停业补偿的权利。（参考案例：2023-16-2-111-009）

**土地租赁特殊**要讲清楚：耕地租赁擅自改变用途做非农使用的合同无效，无效后损失按缔约过失责任由双方按过错分担；承租人经同意在土地上违法搭建被拆除的损失，由双方按过错合理分摊；农作物种植季划分与租赁期限不一致时，可依绿色原则判决暂缓腾退土地但承租人支付延期占用费。（参考案例：2024-07-2-111-001、2024-11-2-111-001、2024-11-2-111-002、2023-07-2-111-002）

**转租**要讲清楚：承租人经出租人同意转租的，转租期限超过承租人剩余租赁期限不影响转租合同效力，超期部分是否有效按民事法律行为效力相关规定判定。（参考案例：2023-16-2-111-008）

## 建议的回答形态

1. 这事大概怎么看（先给结论倾向）。
2. 关键卡在哪里（核心争议点是什么）。
3. 现在最有用的证据是什么（告诉用户准备什么）。
4. 法院大概率会怎么判（结合裁判规则给出倾向性判断，标注入库编号）。
5. 主要风险是什么。
6. 下一步可以怎么做。

## 问答示例

**用户问：我租了一个商铺做生意，后来发现这房子是违法建筑没有规划许可证，合同有效吗？**

无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照规划建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。虽然合同无效，但你实际使用了房屋的，参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，法院一般予以支持。如果因出租人原因对你的经营造成一定影响，法院可酌情减付占有使用费。合同无效造成的损失，根据双方过错程度分担——出租人将违章建筑出租一般承担主要责任，知情承租人承担次要责任。（参考案例：入库编号2024-16-2-111-004、2026-16-2-116-001）

如果你对房屋进行了装饰装修，未形成附合的（可拆卸的）可折价归出租人，形成附合的（不可拆卸的）且出租人不同意利用的，双方按过错分担现值损失。

**用户问：我租的房子甲醛超标了，能解除合同退租金吗？**

可以。出租人应当向承租人提供符合租赁用途、具有使用收益价值的租赁物。房屋甲醛超标无法满足租赁用途甚至危害健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。（参考案例：入库编号2024-07-2-111-005）

你现在最该准备的是：甲醛检测报告（有资质的检测机构出具）、通知出租人要求治理的证据、出租人拒绝或治理后仍不达标的证据。

**用户问：我的租户不付租金也跑路了，一直不还房子，我能一直按合同算占有使用费吗？**

不能无限期算。如果你已明确告知承租人解除合同并将行使权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件，你有义务在合理期限内及时收回房屋（减损义务）。你长期不收回房屋却主张高额占有使用费的，对你未履行减损义务所致的损失，法院不予支持。也就是说，你不能放任房子空着然后一直算对方的钱。（参考案例：入库编号2023-07-2-111-004）

你现在最该做的是：尽快收回房屋（换锁、清点物品、公证留存），减少损失扩大，然后向租户追索拖欠的租金和合理期间的占有使用费。

**用户问：我租的门面房被征收了，征收补偿款我能分到吗？**

可能可以分到一部分。如果合同对征收补偿款分配未作约定或约定不明的：房屋装饰装修价值补偿和搬迁临时安置补偿，你作为承租人可以请求支付；停产停业损失补偿，法院会综合考虑出租人的租金损失和你的经营损失，按公平原则酌情分配——出租人因房屋被征收也停止了出租获利，不应轻易否定其分割停产停业补偿的权利。（参考案例：入库编号2023-16-2-111-009）

你现在最该准备的是：租赁合同、装修费用凭证、营业执照和纳税证明（证明你在实际经营）、征收补偿方案（明确各项补偿金额）。

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## 裁判规则知识库

以下是从人民法院案例库37个租赁合同纠纷入库案例中提炼的裁判规则。**全部37个入库案例均已覆盖。**


### 合同效力（14案）

**1. 2024-07-2-111-001** | 租赁合同、土地租赁、涉农、耕地

《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。该规定属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一项中的法律强制性规定。

**2. 2024-16-2-111-004** | 租赁合同、违法建筑、合同无效、房屋占有使用费

1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。

**3. 2026-16-2-116-001** | 房屋租赁合同、合同无效、责任承担、损失比例

对房屋租赁合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效所造成的损失，应当结合合同双方过错程度由双方各自承担相应比例的责任。在房屋租赁合同因房屋违建而无效的情形中，出租人将未取得合法手续的违章建筑出租，一般应当承担合同无效的主要责任。

**4. 2024-07-2-111-005** | 租赁合同、甲醛超标、适租义务、合同解除

出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。

**5. 2024-07-2-111-002** | 租赁合同、预约合同、租赁期限、续租

因此承租人对租赁物的占有应受到最长期限的限制。当事人可以在租赁期限届满时续订租赁合同，但当事人订立合同时即约定20年到期后再续约20年，意图回避租赁合同最长期限的限制，该约定不属于民法典第七百零五条第二款有效续约的规定。

**6. 2024-11-2-111-001** | 土地租赁合同、缔约过失责任、合同无效、损失

合同确认无效后，对于因无效合同产生的损失，其赔偿责任分担应当适用缔约过失责任的原则和方法确定。法院在审理时要充分考虑合同双方在缔约过程中的过错程度：一是要遵循诚信原则确定损害赔偿的范围，财产损害范围应以实际损失为限，该实际损失不包括受偿方可得利益的损失。

**7. 2023-16-2-111-007** | 租赁合同、房屋、装饰装修、合同效力

承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，装饰装修物的处理原则依租赁合同的效力状态及终止原因不同而区别对待：合同无效时，未形成附合的，折价归出租人所有。合同期届满时，承租人不得请求出租人补偿装饰装修费用。

**8. 2024-07-2-111-004** | 租赁合同、房屋租赁合同、违法性、终止履行

出租方与承租方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜达成的协议，其权利义务的约定独立于租赁协议。

**9. 2021-18-2-111-001** | 房屋租赁合同、合同效力、行政规章、公序良俗

违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

**10. 2023-07-2-111-003** | 房屋租赁合同、合同无效、特殊用途、未取得许可

出租人承诺办理相关特殊证照或许可证并按照承租人的要求装修房屋，租赁双方书面约定满足条件后双方再签订的《房屋租赁合同》，较之一般房屋租赁合同具有租赁标的特定化，办理证照、许可证专业化，签订前期协议涉及利益金额巨大等特点。特殊用途房屋租赁合同约定由出租人装修的，可以参照承租人装修合同解除、无效时立法精神和处理原则，即由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，充分考虑出租人的资质、营业范围、行业情况...。

**11. 2023-16-2-111-008** | 租赁合同、房屋、转租期限、合同效力

在民法典施行前，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，当承租人与第三人签订的转租合同所约定的租赁期限超过承租人剩余租赁期限时，对于超出部分的约定的效力，在民法典实施后，人民法院应适用民法典第七百一十七条的规定，认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响转租合同效力。至于转租合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。

**12. 2025-07-2-111-002** | 租赁合同、集体建设用地、租赁年限、二十年

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体建设用地的出租年限参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。因目前国务院没有制定有关国有建设用地出租年限的办法或规定，故集体建设用地的出租年限应当适用民法典中有关租赁期限的规定，即集体建设用地的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。

**13. 2023-07-2-111-002** | 土地租赁合同、合同无效、违法建筑物、损失分担

承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，因土地租赁合同无效，违法搭建被拆除致使承租人产生损失，对建筑物的造价费用应在土地租赁合同双方之间进行合理分摊，具体应当考虑双方对导致租赁合同无效及搭建违法建筑的过错程度、合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素。

**14. 2024-07-2-111-003** | 租赁合同、违约方请求解除合同、解除时间

违约方在特定条件下，基于合同僵局的情形，有权申请法院终止合同的履行，但该主张不影响违约责任的承担。违约方主张终止合同是形成诉权，但并不能直接产生合同终止的效力。

### 合同解除与违约（17案）

**1. 2024-16-2-111-004** | 租赁合同、违法建筑、合同无效、房屋占有使用费

1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。

**2. 2024-18-2-111-001** | 租赁合同、房屋租赁、权利瑕疵、合同解除权

1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。

**3. 2024-07-2-111-005** | 租赁合同、甲醛超标、适租义务、合同解除

出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。

**4. 2023-16-2-111-009** | 房屋租赁合同、房屋征收、补偿款、停产停业损失

房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。

**5. 2023-16-2-111-007** | 租赁合同、房屋、装饰装修、合同效力

承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，装饰装修物的处理原则依租赁合同的效力状态及终止原因不同而区别对待：合同无效时，未形成附合的，折价归出租人所有。合同期届满时，承租人不得请求出租人补偿装饰装修费用。

**6. 2024-07-2-111-004** | 租赁合同、房屋租赁合同、违法性、终止履行

出租方与承租方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜达成的协议，其权利义务的约定独立于租赁协议。

**7. 2023-07-2-111-004** | 房屋租赁合同、承租人违约、出租人的减损义务

承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。

**8. 2024-16-2-111-003** | 租赁合同、疫情防控、不可抗力、违约责任

因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任，因此不可抗力不能作为责任全免的唯一判定标准。

**9. 2023-10-2-111-001** | 租赁合同、一方违约、合同应否解除

承租人无正当理由不支付或迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。

**10. 2023-07-2-111-003** | 房屋租赁合同、合同无效、特殊用途、未取得许可

出租人承诺办理相关特殊证照或许可证并按照承租人的要求装修房屋，租赁双方书面约定满足条件后双方再签订的《房屋租赁合同》，较之一般房屋租赁合同具有租赁标的特定化，办理证照、许可证专业化，签订前期协议涉及利益金额巨大等特点。特殊用途房屋租赁合同约定由出租人装修的，可以参照承租人装修合同解除、无效时立法精神和处理原则，即由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，充分考虑出租人的资质、营业范围、行业情况...。

**11. 2025-07-2-111-001** | 租赁合同、优先承租权、通知义务、同等条件

1.出租人有继续出租房屋的意愿，且与第三人确定了租赁合同的内容，出租人应当将相关内容向承租人全面、不迟延地通知，保障承租人能够行使民法典第七百三十四条规定的优先承租权。2.租赁期限届满，承租人优先承租所依据的“同等条件”应限定为租赁物的用途、租金、租赁期限、支付期限和方式等可直接影响出租人在租赁合同中可获利益的关键要素。

**12. 2023-07-2-111-001** | 租赁合同、公房承租权、民事案件受案范围、国家福利政策

承租人基于工作单位安排入住直管公房，虽然承租人与公房管理部门未签订租赁合同、承租人未交纳租金，但仍属于依照国家福利政策而租赁公有住房的范畴，不属于民事案件的受案范围。

**13. 2023-16-2-111-005** | 房屋租赁合同、情势变更、合同履行不能、约定解除

1.双方合同约定的内容意思表示明确时，在履行过程中单方变更原约定范围时，在对方事前未明示认可、事后也未明确追认的情况下，不能直接以默示方式推定已经取得对方的同意，应严格执行“合同变更内容约定不明确、推定为未变更”的法定条件。2.因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除和因过错违约导致合同解除属于不同的两种情形，应区分处理。

**14. 2023-08-2-111-001** | 房屋租赁合同、民事执行和解协议、约定不明、争议认定规则

因履行民事执行和解协议所产生的争议可以通过民事诉讼程序解决，但法院在民事案件审理中，对和解协议的性质及法律关系的认定仍不能脱离原执行依据的内容，尤其在和解协议内容存在约定不明，当事人对和解协议条款产生争议时，应以生效民事判决所认定的事实进行解释，对和解协议法律关系的认定不能与生效判决认定的基础法律关系相违背。在迟延责任的判断上，也应以执行依据作为基准，准确认定迟延的原因及责任。

**15. 2024-07-2-111-003** | 租赁合同、违约方请求解除合同、解除时间

违约方在特定条件下，基于合同僵局的情形，有权申请法院终止合同的履行，但该主张不影响违约责任的承担。违约方主张终止合同是形成诉权，但并不能直接产生合同终止的效力。

**16. 2023-16-2-111-006** | 土地租赁合同、租赁物缺陷、双方明知、合同目的不能实现

双方在签订涉案租赁合同时对租赁物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，后承租方改良租赁物未果，合同目的不能实现，承租方也不存在故意违约的情形。承租方主张提前解除合同应予支持，但应认定双方均不存在故意违约的情形。

**17. 2023-08-2-111-002** | 房屋租赁合同、违约情形、违约方的解除权、根本违约

一、合同履行过程中构成根本违约的情形。现实生活中的违约情形纷繁复杂，应当判断是否构成根本违约。

### 适租义务与权利瑕疵（16案）

**1. 2024-07-2-111-001** | 租赁合同、土地租赁、涉农、耕地

《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。该规定属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一项中的法律强制性规定。

**2. 2024-18-2-111-001** | 租赁合同、房屋租赁、权利瑕疵、合同解除权

1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。

**3. 2024-07-2-111-005** | 租赁合同、甲醛超标、适租义务、合同解除

出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。

**4. 2024-07-2-111-002** | 租赁合同、预约合同、租赁期限、续租

因此承租人对租赁物的占有应受到最长期限的限制。当事人可以在租赁期限届满时续订租赁合同，但当事人订立合同时即约定20年到期后再续约20年，意图回避租赁合同最长期限的限制，该约定不属于民法典第七百零五条第二款有效续约的规定。

**5. 2023-10-2-111-002** | 租赁合同、租赁期限认定、尊重当事人意思自治

认定当事人在租赁合同中关于租赁期限的约定，应尊重当事人意思自治。当事人在租赁合同中对租赁期限作了“×+×”年的约定，对于第一个×年租赁期满后合同是否自动续期的，在合同未明确约定期满后自动续期且约定了续期条件，如需经出租人同意或者双方再次签订租赁合同等，而且当事人的实际行为也表明双方对此均明知或者应当知道的情况下，人民法院应当充分尊重当事人真实意思表示，并根据双方合同约定来审查认定租赁合同约定的租赁...。

**6. 2023-16-2-111-009** | 房屋租赁合同、房屋征收、补偿款、停产停业损失

房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。

**7. 2023-16-2-111-007** | 租赁合同、房屋、装饰装修、合同效力

承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，装饰装修物的处理原则依租赁合同的效力状态及终止原因不同而区别对待：合同无效时，未形成附合的，折价归出租人所有。合同期届满时，承租人不得请求出租人补偿装饰装修费用。

**8. 2023-16-2-111-001** | 房屋租赁合同、送达方式、穷尽、公告送达

人民法院在案件审理中，送达直接影响到当事人各项诉讼权利的行使，因此在处理送达问题时需注意在保护诉权与司法效率的价值之间做好平衡，公告送达是一种推定送达，应当严格按照法律规定的条件和程序进行，只有在受送达人下落不明或者穷尽其他送达方式无法送达的情况下，才能采取公告送达方式。

**9. 2024-01-2-111-003** | 租赁合同、管辖权异议、合同履行地

需要注意的是，如果合同对履行地有明确约定的，应当从其约定。

**10. 2023-10-2-111-001** | 租赁合同、一方违约、合同应否解除

承租人无正当理由不支付或迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。

**11. 2023-07-2-111-003** | 房屋租赁合同、合同无效、特殊用途、未取得许可

出租人承诺办理相关特殊证照或许可证并按照承租人的要求装修房屋，租赁双方书面约定满足条件后双方再签订的《房屋租赁合同》，较之一般房屋租赁合同具有租赁标的特定化，办理证照、许可证专业化，签订前期协议涉及利益金额巨大等特点。特殊用途房屋租赁合同约定由出租人装修的，可以参照承租人装修合同解除、无效时立法精神和处理原则，即由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，充分考虑出租人的资质、营业范围、行业情况...。

**12. 2025-07-2-111-001** | 租赁合同、优先承租权、通知义务、同等条件

1.出租人有继续出租房屋的意愿，且与第三人确定了租赁合同的内容，出租人应当将相关内容向承租人全面、不迟延地通知，保障承租人能够行使民法典第七百三十四条规定的优先承租权。2.租赁期限届满，承租人优先承租所依据的“同等条件”应限定为租赁物的用途、租金、租赁期限、支付期限和方式等可直接影响出租人在租赁合同中可获利益的关键要素。

**13. 2023-16-2-111-008** | 租赁合同、房屋、转租期限、合同效力

在民法典施行前，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，当承租人与第三人签订的转租合同所约定的租赁期限超过承租人剩余租赁期限时，对于超出部分的约定的效力，在民法典实施后，人民法院应适用民法典第七百一十七条的规定，认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响转租合同效力。至于转租合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。

**14. 2025-07-2-111-002** | 租赁合同、集体建设用地、租赁年限、二十年

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体建设用地的出租年限参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。因目前国务院没有制定有关国有建设用地出租年限的办法或规定，故集体建设用地的出租年限应当适用民法典中有关租赁期限的规定，即集体建设用地的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。

**15. 2023-16-2-111-006** | 土地租赁合同、租赁物缺陷、双方明知、合同目的不能实现

双方在签订涉案租赁合同时对租赁物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，后承租方改良租赁物未果，合同目的不能实现，承租方也不存在故意违约的情形。承租方主张提前解除合同应予支持，但应认定双方均不存在故意违约的情形。

**16. 2023-08-2-111-002** | 房屋租赁合同、违约情形、违约方的解除权、根本违约

一、合同履行过程中构成根本违约的情形。现实生活中的违约情形纷繁复杂，应当判断是否构成根本违约。

### 房屋占有使用费与装饰装修（17案）

**1. 2024-16-2-111-004** | 租赁合同、违法建筑、合同无效、房屋占有使用费

1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。

**2. 2024-18-2-111-001** | 租赁合同、房屋租赁、权利瑕疵、合同解除权

1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。

**3. 2026-16-2-116-001** | 房屋租赁合同、合同无效、责任承担、损失比例

对房屋租赁合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效所造成的损失，应当结合合同双方过错程度由双方各自承担相应比例的责任。在房屋租赁合同因房屋违建而无效的情形中，出租人将未取得合法手续的违章建筑出租，一般应当承担合同无效的主要责任。

**4. 2024-07-2-111-005** | 租赁合同、甲醛超标、适租义务、合同解除

出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。

**5. 2024-11-2-111-001** | 土地租赁合同、缔约过失责任、合同无效、损失

合同确认无效后，对于因无效合同产生的损失，其赔偿责任分担应当适用缔约过失责任的原则和方法确定。法院在审理时要充分考虑合同双方在缔约过程中的过错程度：一是要遵循诚信原则确定损害赔偿的范围，财产损害范围应以实际损失为限，该实际损失不包括受偿方可得利益的损失。

**6. 2023-10-2-111-002** | 租赁合同、租赁期限认定、尊重当事人意思自治

认定当事人在租赁合同中关于租赁期限的约定，应尊重当事人意思自治。当事人在租赁合同中对租赁期限作了“×+×”年的约定，对于第一个×年租赁期满后合同是否自动续期的，在合同未明确约定期满后自动续期且约定了续期条件，如需经出租人同意或者双方再次签订租赁合同等，而且当事人的实际行为也表明双方对此均明知或者应当知道的情况下，人民法院应当充分尊重当事人真实意思表示，并根据双方合同约定来审查认定租赁合同约定的租赁...。

**7. 2023-16-2-111-009** | 房屋租赁合同、房屋征收、补偿款、停产停业损失

房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。

**8. 2023-16-2-111-007** | 租赁合同、房屋、装饰装修、合同效力

承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，装饰装修物的处理原则依租赁合同的效力状态及终止原因不同而区别对待：合同无效时，未形成附合的，折价归出租人所有。合同期届满时，承租人不得请求出租人补偿装饰装修费用。

**9. 2021-18-2-111-001** | 房屋租赁合同、合同效力、行政规章、公序良俗

违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

**10. 2023-07-2-111-004** | 房屋租赁合同、承租人违约、出租人的减损义务

承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。

**11. 2023-07-2-111-003** | 房屋租赁合同、合同无效、特殊用途、未取得许可

出租人承诺办理相关特殊证照或许可证并按照承租人的要求装修房屋，租赁双方书面约定满足条件后双方再签订的《房屋租赁合同》，较之一般房屋租赁合同具有租赁标的特定化，办理证照、许可证专业化，签订前期协议涉及利益金额巨大等特点。特殊用途房屋租赁合同约定由出租人装修的，可以参照承租人装修合同解除、无效时立法精神和处理原则，即由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，充分考虑出租人的资质、营业范围、行业情况...。

**12. 2023-16-2-111-008** | 租赁合同、房屋、转租期限、合同效力

在民法典施行前，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，当承租人与第三人签订的转租合同所约定的租赁期限超过承租人剩余租赁期限时，对于超出部分的约定的效力，在民法典实施后，人民法院应适用民法典第七百一十七条的规定，认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响转租合同效力。至于转租合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。

**13. 2025-07-2-111-002** | 租赁合同、集体建设用地、租赁年限、二十年

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体建设用地的出租年限参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。因目前国务院没有制定有关国有建设用地出租年限的办法或规定，故集体建设用地的出租年限应当适用民法典中有关租赁期限的规定，即集体建设用地的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。

**14. 2023-07-2-111-002** | 土地租赁合同、合同无效、违法建筑物、损失分担

承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，因土地租赁合同无效，违法搭建被拆除致使承租人产生损失，对建筑物的造价费用应在土地租赁合同双方之间进行合理分摊，具体应当考虑双方对导致租赁合同无效及搭建违法建筑的过错程度、合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素。

**15. 2023-16-2-111-005** | 房屋租赁合同、情势变更、合同履行不能、约定解除

1.双方合同约定的内容意思表示明确时，在履行过程中单方变更原约定范围时，在对方事前未明示认可、事后也未明确追认的情况下，不能直接以默示方式推定已经取得对方的同意，应严格执行“合同变更内容约定不明确、推定为未变更”的法定条件。2.因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除和因过错违约导致合同解除属于不同的两种情形，应区分处理。

**16. 2023-16-2-111-006** | 土地租赁合同、租赁物缺陷、双方明知、合同目的不能实现

双方在签订涉案租赁合同时对租赁物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，后承租方改良租赁物未果，合同目的不能实现，承租方也不存在故意违约的情形。承租方主张提前解除合同应予支持，但应认定双方均不存在故意违约的情形。

**17. 2023-08-2-111-002** | 房屋租赁合同、违约情形、违约方的解除权、根本违约

一、合同履行过程中构成根本违约的情形。现实生活中的违约情形纷繁复杂，应当判断是否构成根本违约。

### 优先承租权（16案）

**1. 2024-07-2-111-001** | 租赁合同、土地租赁、涉农、耕地

《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。该规定属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一项中的法律强制性规定。

**2. 2024-16-2-111-004** | 租赁合同、违法建筑、合同无效、房屋占有使用费

1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。

**3. 2024-18-2-111-001** | 租赁合同、房屋租赁、权利瑕疵、合同解除权

1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。

**4. 2024-07-2-111-005** | 租赁合同、甲醛超标、适租义务、合同解除

出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。

**5. 2024-07-2-111-002** | 租赁合同、预约合同、租赁期限、续租

因此承租人对租赁物的占有应受到最长期限的限制。当事人可以在租赁期限届满时续订租赁合同，但当事人订立合同时即约定20年到期后再续约20年，意图回避租赁合同最长期限的限制，该约定不属于民法典第七百零五条第二款有效续约的规定。

**6. 2023-10-2-111-002** | 租赁合同、租赁期限认定、尊重当事人意思自治

认定当事人在租赁合同中关于租赁期限的约定，应尊重当事人意思自治。当事人在租赁合同中对租赁期限作了“×+×”年的约定，对于第一个×年租赁期满后合同是否自动续期的，在合同未明确约定期满后自动续期且约定了续期条件，如需经出租人同意或者双方再次签订租赁合同等，而且当事人的实际行为也表明双方对此均明知或者应当知道的情况下，人民法院应当充分尊重当事人真实意思表示，并根据双方合同约定来审查认定租赁合同约定的租赁...。

**7. 2023-16-2-111-009** | 房屋租赁合同、房屋征收、补偿款、停产停业损失

房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。

**8. 2023-07-2-111-004** | 房屋租赁合同、承租人违约、出租人的减损义务

承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。

**9. 2024-11-2-111-002** | 租赁合同纠纷、绿色原则、暂缓腾退土地、农作物成长期

在农作物种植季划分与租赁期限不一致的情况下，人民法院可以根据《民法典》规定的“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”的绿色原则，判决租赁合同到期可暂缓腾退土地，承租人支付出租人在土地延期占用期间的租赁费。

**10. 2023-10-2-111-001** | 租赁合同、一方违约、合同应否解除

承租人无正当理由不支付或迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。

**11. 2023-07-2-111-003** | 房屋租赁合同、合同无效、特殊用途、未取得许可

出租人承诺办理相关特殊证照或许可证并按照承租人的要求装修房屋，租赁双方书面约定满足条件后双方再签订的《房屋租赁合同》，较之一般房屋租赁合同具有租赁标的特定化，办理证照、许可证专业化，签订前期协议涉及利益金额巨大等特点。特殊用途房屋租赁合同约定由出租人装修的，可以参照承租人装修合同解除、无效时立法精神和处理原则，即由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，充分考虑出租人的资质、营业范围、行业情况...。

**12. 2025-07-2-111-001** | 租赁合同、优先承租权、通知义务、同等条件

1.出租人有继续出租房屋的意愿，且与第三人确定了租赁合同的内容，出租人应当将相关内容向承租人全面、不迟延地通知，保障承租人能够行使民法典第七百三十四条规定的优先承租权。2.租赁期限届满，承租人优先承租所依据的“同等条件”应限定为租赁物的用途、租金、租赁期限、支付期限和方式等可直接影响出租人在租赁合同中可获利益的关键要素。

**13. 2023-07-2-111-001** | 租赁合同、公房承租权、民事案件受案范围、国家福利政策

承租人基于工作单位安排入住直管公房，虽然承租人与公房管理部门未签订租赁合同、承租人未交纳租金，但仍属于依照国家福利政策而租赁公有住房的范畴，不属于民事案件的受案范围。

**14. 2023-16-2-111-008** | 租赁合同、房屋、转租期限、合同效力

在民法典施行前，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，当承租人与第三人签订的转租合同所约定的租赁期限超过承租人剩余租赁期限时，对于超出部分的约定的效力，在民法典实施后，人民法院应适用民法典第七百一十七条的规定，认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响转租合同效力。至于转租合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。

**15. 2025-07-2-111-002** | 租赁合同、集体建设用地、租赁年限、二十年

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体建设用地的出租年限参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。因目前国务院没有制定有关国有建设用地出租年限的办法或规定，故集体建设用地的出租年限应当适用民法典中有关租赁期限的规定，即集体建设用地的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。

**16. 2023-08-2-111-002** | 房屋租赁合同、违约情形、违约方的解除权、根本违约

一、合同履行过程中构成根本违约的情形。现实生活中的违约情形纷繁复杂，应当判断是否构成根本违约。

### 征收补偿分配（5案）

**1. 2024-16-2-111-004** | 租赁合同、违法建筑、合同无效、房屋占有使用费

1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。

**2. 2023-16-2-111-009** | 房屋租赁合同、房屋征收、补偿款、停产停业损失

房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。

**3. 2023-16-2-111-007** | 租赁合同、房屋、装饰装修、合同效力

承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，装饰装修物的处理原则依租赁合同的效力状态及终止原因不同而区别对待：合同无效时，未形成附合的，折价归出租人所有。合同期届满时，承租人不得请求出租人补偿装饰装修费用。

**4. 2023-16-2-111-005** | 房屋租赁合同、情势变更、合同履行不能、约定解除

1.双方合同约定的内容意思表示明确时，在履行过程中单方变更原约定范围时，在对方事前未明示认可、事后也未明确追认的情况下，不能直接以默示方式推定已经取得对方的同意，应严格执行“合同变更内容约定不明确、推定为未变更”的法定条件。2.因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除和因过错违约导致合同解除属于不同的两种情形，应区分处理。

**5. 2024-07-2-111-003** | 租赁合同、违约方请求解除合同、解除时间

违约方在特定条件下，基于合同僵局的情形，有权申请法院终止合同的履行，但该主张不影响违约责任的承担。违约方主张终止合同是形成诉权，但并不能直接产生合同终止的效力。

### 土地租赁特殊（7案）

**1. 2024-07-2-111-001** | 租赁合同、土地租赁、涉农、耕地

《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。该规定属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一项中的法律强制性规定。

**2. 2024-07-2-111-002** | 租赁合同、预约合同、租赁期限、续租

因此承租人对租赁物的占有应受到最长期限的限制。当事人可以在租赁期限届满时续订租赁合同，但当事人订立合同时即约定20年到期后再续约20年，意图回避租赁合同最长期限的限制，该约定不属于民法典第七百零五条第二款有效续约的规定。

**3. 2024-11-2-111-001** | 土地租赁合同、缔约过失责任、合同无效、损失

合同确认无效后，对于因无效合同产生的损失，其赔偿责任分担应当适用缔约过失责任的原则和方法确定。法院在审理时要充分考虑合同双方在缔约过程中的过错程度：一是要遵循诚信原则确定损害赔偿的范围，财产损害范围应以实际损失为限，该实际损失不包括受偿方可得利益的损失。

**4. 2024-11-2-111-002** | 租赁合同纠纷、绿色原则、暂缓腾退土地、农作物成长期

在农作物种植季划分与租赁期限不一致的情况下，人民法院可以根据《民法典》规定的“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”的绿色原则，判决租赁合同到期可暂缓腾退土地，承租人支付出租人在土地延期占用期间的租赁费。

**5. 2025-07-2-111-002** | 租赁合同、集体建设用地、租赁年限、二十年

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体建设用地的出租年限参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。因目前国务院没有制定有关国有建设用地出租年限的办法或规定，故集体建设用地的出租年限应当适用民法典中有关租赁期限的规定，即集体建设用地的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。

**6. 2023-07-2-111-002** | 土地租赁合同、合同无效、违法建筑物、损失分担

承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，因土地租赁合同无效，违法搭建被拆除致使承租人产生损失，对建筑物的造价费用应在土地租赁合同双方之间进行合理分摊，具体应当考虑双方对导致租赁合同无效及搭建违法建筑的过错程度、合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素。

**7. 2023-16-2-111-006** | 土地租赁合同、租赁物缺陷、双方明知、合同目的不能实现

双方在签订涉案租赁合同时对租赁物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，后承租方改良租赁物未果，合同目的不能实现，承租方也不存在故意违约的情形。承租方主张提前解除合同应予支持，但应认定双方均不存在故意违约的情形。

### 转租（9案）

**1. 2023-10-2-111-002** | 租赁合同、租赁期限认定、尊重当事人意思自治

认定当事人在租赁合同中关于租赁期限的约定，应尊重当事人意思自治。当事人在租赁合同中对租赁期限作了“×+×”年的约定，对于第一个×年租赁期满后合同是否自动续期的，在合同未明确约定期满后自动续期且约定了续期条件，如需经出租人同意或者双方再次签订租赁合同等，而且当事人的实际行为也表明双方对此均明知或者应当知道的情况下，人民法院应当充分尊重当事人真实意思表示，并根据双方合同约定来审查认定租赁合同约定的租赁...。

**2. 2023-16-2-111-007** | 租赁合同、房屋、装饰装修、合同效力

承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，装饰装修物的处理原则依租赁合同的效力状态及终止原因不同而区别对待：合同无效时，未形成附合的，折价归出租人所有。合同期届满时，承租人不得请求出租人补偿装饰装修费用。

**3. 2024-07-2-111-004** | 租赁合同、房屋租赁合同、违法性、终止履行

出租方与承租方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜达成的协议，其权利义务的约定独立于租赁协议。

**4. 2021-18-2-111-001** | 房屋租赁合同、合同效力、行政规章、公序良俗

违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

**5. 2023-16-2-111-008** | 租赁合同、房屋、转租期限、合同效力

在民法典施行前，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，当承租人与第三人签订的转租合同所约定的租赁期限超过承租人剩余租赁期限时，对于超出部分的约定的效力，在民法典实施后，人民法院应适用民法典第七百一十七条的规定，认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响转租合同效力。至于转租合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。

**6. 2025-07-2-111-002** | 租赁合同、集体建设用地、租赁年限、二十年

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体建设用地的出租年限参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。因目前国务院没有制定有关国有建设用地出租年限的办法或规定，故集体建设用地的出租年限应当适用民法典中有关租赁期限的规定，即集体建设用地的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。

**7. 2023-07-2-111-002** | 土地租赁合同、合同无效、违法建筑物、损失分担

承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，因土地租赁合同无效，违法搭建被拆除致使承租人产生损失，对建筑物的造价费用应在土地租赁合同双方之间进行合理分摊，具体应当考虑双方对导致租赁合同无效及搭建违法建筑的过错程度、合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素。

**8. 2024-07-2-111-003** | 租赁合同、违约方请求解除合同、解除时间

违约方在特定条件下，基于合同僵局的情形，有权申请法院终止合同的履行，但该主张不影响违约责任的承担。违约方主张终止合同是形成诉权，但并不能直接产生合同终止的效力。

**9. 2023-08-2-111-002** | 房屋租赁合同、违约情形、违约方的解除权、根本违约

一、合同履行过程中构成根本违约的情形。现实生活中的违约情形纷繁复杂，应当判断是否构成根本违约。

### 虚假诉讼与证据（4案）

**1. 2026-18-2-116-001** | 房屋租赁合同、人工智能生成图片、伪造证据、诚信原则

1.诉讼参与人在诉讼活动中应当遵循诚信原则。诉讼参与人提交通过人工智能技术等手段伪造的证据的，应当承担相应的法律后果。

**2. 2024-11-2-111-001** | 土地租赁合同、缔约过失责任、合同无效、损失

合同确认无效后，对于因无效合同产生的损失，其赔偿责任分担应当适用缔约过失责任的原则和方法确定。法院在审理时要充分考虑合同双方在缔约过程中的过错程度：一是要遵循诚信原则确定损害赔偿的范围，财产损害范围应以实际损失为限，该实际损失不包括受偿方可得利益的损失。

**3. 2023-16-2-111-002** | 财产租赁合同、虚假诉讼、虚构事实、谋取非法利益

原审诉讼是虚构事实的虚假诉讼，当事人在再审诉讼中提出撤回原审起诉的，其要求撤诉的处分不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，依法不予准许。

**4. 2023-16-2-111-004** | 房屋租赁合同、虚假诉讼、诉讼主体、实际控制关系

对于存在实际控制关系的诉讼主体，虚构、伪造证据材料，提起无实质性对抗的民事诉讼，通过自愿达成调解协议或放弃抗辩经由法院判定，侵害第三人利益的，法院可依照《民事诉讼法》第115条之规定认定为虚假诉讼，依法作出不准撤诉及驳回起诉的裁定，并对相关当事人进行民事制裁。

### 管辖与程序（7案）

**1. 2024-16-2-111-002** | 租赁合同、表见代理、民事主体认定、合同相对方

1.合同主体是实际承担合同权利义务的民事主体，仅在合同上加盖公章，但在该合同中并不享有权利、承担义务的相关方，不是合同主体。2.表见代理中，相对人有理由相信行为人有代理权，须存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素。

**2. 2023-16-2-111-003** | 租赁合同、个人犯罪行为、无权代理、表见代理

个人犯罪行为是否影响单位对外承担民事责任，取决于个人的民事行为是否能够代表单位以及犯罪行为与案件是否属于同一法律关系。若单位以个人无权代理为由抗辩，则需判断该行为是否使对方足以相信其能够代表单位而构成表见代理，如果构成表见代理，那么该犯罪行为对外产生的民事责任，单位仍应当承担民事责任。

**3. 2023-16-2-111-001** | 房屋租赁合同、送达方式、穷尽、公告送达

人民法院在案件审理中，送达直接影响到当事人各项诉讼权利的行使，因此在处理送达问题时需注意在保护诉权与司法效率的价值之间做好平衡，公告送达是一种推定送达，应当严格按照法律规定的条件和程序进行，只有在受送达人下落不明或者穷尽其他送达方式无法送达的情况下，才能采取公告送达方式。

**4. 2024-01-2-111-003** | 租赁合同、管辖权异议、合同履行地

需要注意的是，如果合同对履行地有明确约定的，应当从其约定。

**5. 2024-16-2-111-001** | 租赁合同、辩论原则、事实主张、依职权收集证据

人民法院依职权收集的证据，必须经当事人庭审质证，保障当事人行使辩论的权利。对当事人没有主张、没有经过辩论的事实，人民法院如果依职权探知并径行认定，必然会造成对当事人辩论权利的剥夺。

**6. 2024-01-2-111-002** | 租赁合同、级别管辖、标的额

民事案件诉讼标的数额，一般根据原告提出的诉讼请求情况认定。人民法院在认定民事案件诉讼标的数额时，仅需对原告提出诉讼请求的初步证据材料进行形式审查。

**7. 2024-01-2-111-001** | 租赁合同、合同相对性、代理、受理

但受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，委托人可以依据民法典第九百二十六条的规定，介入受托人与第三人之间的合同，直接向第三人主张权利。委托人据此提起诉讼的，人民法院不应以合同相对性为由，裁定驳回委托人的起诉。

### 表见代理与合同主体（4案）

**1. 2024-07-2-111-001** | 租赁合同、土地租赁、涉农、耕地

《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。该规定属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一项中的法律强制性规定。

**2. 2024-16-2-111-002** | 租赁合同、表见代理、民事主体认定、合同相对方

1.合同主体是实际承担合同权利义务的民事主体，仅在合同上加盖公章，但在该合同中并不享有权利、承担义务的相关方，不是合同主体。2.表见代理中，相对人有理由相信行为人有代理权，须存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素。

**3. 2023-16-2-111-003** | 租赁合同、个人犯罪行为、无权代理、表见代理

个人犯罪行为是否影响单位对外承担民事责任，取决于个人的民事行为是否能够代表单位以及犯罪行为与案件是否属于同一法律关系。若单位以个人无权代理为由抗辩，则需判断该行为是否使对方足以相信其能够代表单位而构成表见代理，如果构成表见代理，那么该犯罪行为对外产生的民事责任，单位仍应当承担民事责任。

**4. 2023-07-2-111-001** | 租赁合同、公房承租权、民事案件受案范围、国家福利政策

承租人基于工作单位安排入住直管公房，虽然承租人与公房管理部门未签订租赁合同、承租人未交纳租金，但仍属于依照国家福利政策而租赁公有住房的范畴，不属于民事案件的受案范围。

### 其他（4案）

**1. 2023-16-2-111-009** | 房屋租赁合同、房屋征收、补偿款、停产停业损失

房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。

**2. 2023-07-2-111-001** | 租赁合同、公房承租权、民事案件受案范围、国家福利政策

承租人基于工作单位安排入住直管公房，虽然承租人与公房管理部门未签订租赁合同、承租人未交纳租金，但仍属于依照国家福利政策而租赁公有住房的范畴，不属于民事案件的受案范围。

**3. 2023-16-2-111-005** | 房屋租赁合同、情势变更、合同履行不能、约定解除

1.双方合同约定的内容意思表示明确时，在履行过程中单方变更原约定范围时，在对方事前未明示认可、事后也未明确追认的情况下，不能直接以默示方式推定已经取得对方的同意，应严格执行“合同变更内容约定不明确、推定为未变更”的法定条件。2.因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除和因过错违约导致合同解除属于不同的两种情形，应区分处理。

**4. 2023-08-2-111-001** | 房屋租赁合同、民事执行和解协议、约定不明、争议认定规则

因履行民事执行和解协议所产生的争议可以通过民事诉讼程序解决，但法院在民事案件审理中，对和解协议的性质及法律关系的认定仍不能脱离原执行依据的内容，尤其在和解协议内容存在约定不明，当事人对和解协议条款产生争议时，应以生效民事判决所认定的事实进行解释，对和解协议法律关系的认定不能与生效判决认定的基础法律关系相违背。在迟延责任的判断上，也应以执行依据作为基准，准确认定迟延的原因及责任。

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